Lakásvásárlás – lakáseladás

A honlapon megjelenõ adatok és információk pontossága, aktuális helyessége vagy teljessége tekintetében az üzemeltetõ nem vállal felelõsséget.

ÉRDEKLÕDJÖN AZ ILLETÉKES HIVATALOKBAN, SZAKEMBEREKTÕL IS!

Lakásvásárlás, -eladás

Lakás adásvétele esetén az eladó arra vállal kötelezettséget, hogy a lakás tulajdonjogát és birtokát – vételár megfizetése ellenében – átruházza a vevõre, a vevõ pedig köteles a vételárat megfizetni, és a lakást átvenni.

A lakás megvételének alapvetõ feltétele, hogy a lakás az eladó tulajdonában legyen (az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepeljen), és rendelkezhessen is vele (a rendelkezési jogot kizárja, pl. a lakáson fennálló elidegenítési tilalom). A leendõ vevõ errõl az ingatlan tulajdoni lapjáról tájékozódhat. A tulajdoni lapot bárki megtekintheti, illetve hiteles másolatot kérhet arról a lakás fekvése szerint illetékes (körzeti) földhivataloknál, illetve Budapesten a Fovárosi Kerületek Földhivatalánál. Célszerû az adásvételi szerzõdés megkötése elõtt közvetlenül megtekinteni a tulajdoni lapot, mivel egyre gyakoribb az, hogy nem a tulajdonos adja el a lakást, illetve ugyanaz a személy rövid idõn belül több személynek értékesíti. A tulajdoni lap hiteles tájékoztatást nyújt a lakással kapcsolatos egyes jogokról és terhekrõl is, így beszerzése elejét veheti egy késõbbi jogvitának, vagy kényelmetlen helyzetnek.

Az eladó – az adásvétel megkötése elõtt – köteles tájékoztatni a vevot a lakás lényeges tulajdonságairól és a kapcsolatos fontos követelményekrol, így az arra vonatkozó esetleges jogokról és terhekrõl. (pl. az eladó köteles tájékoztatni a vevõt arról, hogy az épület melletti szórakozóhely hajnalig való nyitva tartása zavaróan hat a lakókra, vagy a lakás többször leázott a fenti szomszéd miatt). Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetoleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevõnek átadni. Ilyen okirat lehet társasház esetében a társasház tagjainak jogait és kötelességeit tartalmazó alapító okirat, vagy a házirend, illetve a lakás tervrajzai.

Amennyiben az eladó olyan lényeges körülményekrõl nem tájékoztatja a vevot, amelyek ismeretében az nem vette volna meg a lakást, a vevõ a vételár mérséklését követelheti, illetve súlyos esetben el is állhat a már megkötött szerzodéstol, a teljes vételárat és kárainak megtérítését követelheti az inkorrekt eladótól.

Ez vonatkozik arra az esetre is, ha a vevõ csak utólag értesül arról, hogy tulajdonszerzését más, harmadik személynek a lakásra való joga korlátozza, vagy akadályozza (pl. nem az eladó volt a tulajdonos, vagy a lakásban bérlõ is van, akirõl a vevõ nem tudott).

Abban az esetben, ha a lakás vételárát nem az adásvétel létrejöttekor fizeti ki a vevõ, az eladó tulajdonjogát a teljes vételár megfizetéséig fenntarthatja. Ebben az esetben a vevõ tulajdonjogának megszerzéséig (a vételár teljes megfizetéséig) a lakást nem adhatja el, nem terhelheti meg (pl. nem vehet fel rá bankkölcsönt). Amennyiben a vevõ e kötelezettségének nem tesz eleget, ezért felelosséggel tartozik.

A vevõ a lakást a felek megegyezése szerinti idõpontban veheti birtokba, de a vételár megfizetését követoen csak indokolt esetben maradhat a lakás az eladónál (pl. a kiköltözés lebonyolításáig). A vevõt a birtokba lépés idopontjától kezdõdõen illetik meg a lakásból származó hasznok, illetve köteles a terhek viselésére. Célszerû a birtokba lépéskor leolvasni a közmumérõket (gáz-, villany-, vízóra), illetve bejelenteni a szolgáltatóknál a tulajdonosváltást.

Azokra a lakásokra, amelyek állami tulajdonból önkormányzati tulajdonba kerültek, illetve az állami tulajdonú lakások tekintetében a Lakástörvény. értelmében elovásárlási jog illeti meg a bérlõt, egyenlõ arányban a bérlõtársakat, a társbérlõt az általa használt lakáshányad erejéig, illetve ezen személyek egyenes ági rokonát és leszármazottját. A lakás vételárát a hasonló adottsággal rendelkezõ lakások helyi forgalmi értéke alapján kell megállapítani. Ha az elovásárlásra jogosult személy elovásárlási jogával élt, kérelmére az állam, illetve önkormányzat legalább 25 évi részletfizetési kedvezményt köteles adni.

Az adásvételi szerzodéssel kapcsolatos követelmények:

A lakásra vonatkozó adásvételi szerzõdés kizárólag írásban köthetõ meg érvényesen. A szerzõdésnek tartalmaznia kell: a vevõés eladó személyi adatait (családi és utónév, leánykori családi és utónév, születési év, anyja neve, lakcím, személyi azonosító), a lakás pontos meghatározását (település, helyrajzi szám, esetleg utca, házszám, emelet, ajtó), a tulajdonjog vétel jogcímén való megszerzésének tényét, a meghatározott vételárat, a feleknek a tulajdonjog átruházására és megszerzésére irányuló, és az eladónak a tulajdonjog bejegyzését engedõ nyilatkozatát, a szerzõdõ felek állampolgárságát.

A vevõ tulajdonjogát az illetékes földhivatal kizárólag akkor jegyzi be, ha a szerzõdés az alábbi formai követelményeknek megfelel:

1. Kitûnik belõle megkötésének helye és ideje
2. Szerepel benne a felek saját kezu aláírása
3. Ügyvéd az okiratot ellenjegyezte, vagy közjegyzõ közokiratba foglalta
4. Több lapból álló szerzõdés esetén az egyes lapokat a szerzõdés megkötésében részt vevõk alá kell, hogy írják

Költségek:

Az adásvételi szerzõdés megkötését követo 30 napon belül meg kell keresni az illetékes körzeti földhivatalt a megszerzett tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett. A bejegyzési kérelemhez csatolni kell az adásvételi szerzõdés 1 db eredeti és 2 db másolati példányát is.

A földhivatali eljárással kapcsolatban felmerülõ költség: 2001-ben az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog bejegyzésének illetéke 2000 Ft, amelyet illetékbélyegen kell leróni.

Az adásvételi szerzõdés elkészíttetésével kapcsolatos költségek: amennyiben ügyvédi közremuködéssel jön létre az adásvételi szerzõdés, ügyvédi díjat kell fizetni az eljáró ügyvédnek. Ennek mértéke – az ingatlan értékétõl, a felmerülõ munkától és költségektõl függoen – általában a vételár 0.5-1.5%-ig terjed. Ettõl természetesen el lehet térni. Közjegyzõi közremûködés esetén jogszabály határozza meg a közjegyzõ díját:

1. 500.000 Ft feletti, de 5.000.000 Ft-ot meg nem haladó ügyérték esetén a közjegyzõi díj összege 11.700 Ft és az 500.000 Ft feletti rész 1%-a
2. 5.000.000 Ft feletti, de 10.000.000 Ft-ot meg nem haladó ügyérték esetén a közjegyzoi díj összege 56.700 Ft és az 5.000.000 Ft feletti rész 0.5%-a
3. 10.000.000 Ft feletti ügyérték esetén a közjegyzõi díj összege 81.700 Ft és a 10.000.000 Ft feletti rész 0.25%-a, de ez esetben legfeljebb 200.000.000 Ft ügyérték alapján járó munkadíj számítható fel.

Amennyiben a szerzõdõ felek másként nem állapodnak meg, az eladó viseli azokat a költségeket, amelyek az ingatlan átadásával és az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezésével kapcsolatban merülnek fel, a vevõ pedig az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerzõdéssel (ügyvédi díj, közjegyzõi díj valamint felmerült költségeik), az átvétellel és tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével kapcsolatos költségeket kell, hogy viselje.

A vevõ terheli ezen túlmenoen a visszterhes vagyonátruházási (vagyonszerzési) illeték is.
Az illeték összege a lakás forgalmi értékéhez igazodik. Magánszemélyek, illetve ingatlanforgalmazással fotevékenységként nem foglalkozó szervezetek esetén az illeték összege 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6%. Tehát egy 6 millió forint értéku lakás esetén 80.000 Ft+120.000 Ft=200.000 Ft összegû illetéket kell fizetni.

Lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 6% illetéket kell fizetni.

Illetékkedvezmények:

1. A lakás építésére, építtetésére és értékesítésére jogosult vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett 30 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékûúj lakásnak, ilyen lakás tulajdoni hányadának elsõ megvásárlása esetén a vevõnek nem kell illetéket fizetnie.

2005. január 1.-tol változott: 15 millió forintig illetékmentes, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után illetékköteles lett.

Meghatározása: Teljes vételi ár után fizetendo visszterhes vagyonátruházási (vagyonszerzési) illetéket kiszámítjuk, majd a kapott összegbõl levonjuk a 15.000.000 Ft-ra eso illetéket, így megkapjuk a fizetendõ illeték mértékét. Pl. egy 20.000.000 Ft értéku lakás esetén: 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6% = 80.000 Ft + 960.000 Ft = 1.040.000Ft -570.000 Ft = 470.000 Ft
2. Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal elsõ lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendo illeték 50%-ig terjedo, de legfeljebb 40 000 forint kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értéku lakás részarány tulajdonának megszerzése esetén a vagyonszerzot a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértéku kedvezmény illeti meg.

Az illeték összegét az Illetékhivatal állapítja meg, amelyrõl határozattal értesíti a vevõt.