Tulajdonjogi fogalmak egyszerü magyarázata

Csak tájékoztató jellegü, általános ismeretek megszerzésére alkalmas ismertetõ!

A tulajdonjog megszerzése

Gyakrabban elõforduló tulajdonjogot keletkeztető jogcímek:

•  adásvétel
• csere
• ajándékozás
• öröklés
•  elbirtoklás

A tulajdonjog

Az ingatlan tulajdonjogának megszerzése.

Ingatlanügye mindenkinek van, hiszen az ingatlantulajdon vagy az ingatlanra vonatkozó valamilyen használati jog előfeltétele a cégek mûködésének, s az embereknek is lakniuk kell valahol. Magyarországon virágzik az ingatlanpiac, már ami az árak jó ideje tartó folyamatos emelkedését illeti. Ha ehhez hozzáadjuk a még mindig nem elhanyagolható mértékû inflációt s az igen alacsony betéti kamatokat, meg kell állapítanunk, hogy az ingatlan az egyik legbiztosabb és legjövedelmezõbb befektetés. A külföldiek tulajdonszerzésének elõbb-utóbb elkerülhetetlen liberalizációját követõ fizetõképes keresletnövekedés még inkább erõsíti az áremelkedéssel kapcsolatos várakozásokat.

A tulajdonjog tartalma

A tulajdonjog az ingatlannal kapcsolatos jogosultságok teljes körét biztosítja a tulajdonos számára. A tulajdonost megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem, a használat és a hasznok szedésének joga, valamint a rendelkezési jog. E teljes körû, s mindenkivel szemben érvényesülõ jogosultságainak mintegy ellentételezéseképp, a tulajdonos viseli a tulajdonában álló ingatlanban bekövetkezett olyan károkat, amelyek megtérítéséért a polgári jog szerint senki sem felel, s õt terhelik az ingatlan közterhei is.

A tulajdonjog terjedelme

A tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetõleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevõen csökkenne. A tulajdonjog kétség esetében kiterjed arra is, ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerû használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges, vagy azt elõsegíti.

A föld tulajdonjoga nem terjed ki a föld méhének kincseire és a természeti erõforrásokra. Fõszabályként kizárólag az állam tulajdonában vannak a föld méhének kincsei, a felszín alatti vizek, a felszín alatti vizek természetes víztartó képzõdményei, a folyóvizek és természetes tavak, valamint ezek medre, a folyóvíz elhagyott medre és a folyóvízben újonnan keletkezett sziget, az országos közutak, vasutak, vízi utak és az országos közforgalmú kikötõk, a nemzetközi kereskedelmi repülõtér, továbbá az ország területe feletti légtér. A kizárólag állami tulajdonban álló ingatlanok forgalomképtelenek, azokon nem lehet tulajdonjogot szerezni, de az ilyen ingatlanok birtokát, használatát, hasznai szedésének jogát az állam másnak átengedheti. Az állami ingatlanok feletti tulajdonosi jogokkal és kötelezettségekkel az rendelkezik, akire az állam rábízta az ingatlant (vagyonkezelõ).

A föld tulajdonosa megszerzi mindazoknak a dolgoknak a tulajdonjogát, amelyek utóbb váltak a föld alkotórészévé (növedék). Ebbõl fakad, hogy az ingatlan tulajdonosát illeti meg a föld terményeinek tulajdonjoga is. Ha azonban valakinek a más ingatlanán olyan joga van, amely õt a termények tulajdonba vételére jogosítja, ha ezek tulajdonjogát korábban nem szerezte meg, az elválással tulajdonjogot szerez azokon. Ha a jogosultnak nincs birtokában az-az ingatlan, amelyrõl a termény származik, a birtokbavétellel válik tulajdonossá. Ha valakinek az a joga, amely õt a termények tulajdonba vételére jogosítja, megszûnik, mielõtt ezeken tulajdonjogot szerzett volna, követelheti, hogy a tulajdonos a termékeket, a terményeket, illetõleg a szaporulatot munkája arányában és máshonnan meg nem térülõ költekezései erejéig elsõsorban természetben szolgáltassa ki. A jóhiszemû birtokos addig az idõpontig, amíg rosszhiszemûvé nem válik, vagy a dolgot tõle a bíróság vagy a jegyzõ elõtt vissza nem követelik, az elválással tulajdonjogot szerez az ingatlan terményein.

A vadak, továbbá a folyóvizekben és a természetes tavakban élõ halak, valamint más hasznos víziállatok fõszabályként az állam tulajdonában vannak. A vadászterületen elejtett, elfogott, illetõleg elhullott vad a vadászatra jogosult tulajdonába kerül. A halászati jog gyakorlására jogosult által kifogott hal és más hasznos víziállat tulajdonjogát fõszabályként a halászati jog gyakorlására jogosult szerzi meg. A nem jogosult által kifogott hal, valamint más hasznos víziállat eltérõ törvényi rendelkezés hiányában a halászati jog gyakorlására jogosult tulajdonába kerül.

Az épület tulajdonjoga fõszabályként a föld tulajdonosát illeti meg. Az építkezõt csak akkor illeti meg az épület tulajdonjoga, ha törvény vagy a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik. Amennyiben az épület és a föld tulajdonjoga elválnak egymástól, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát, pedig a földre elõvásárlási jog illeti meg.

Birtoklás, birtokvédelem

A Polgári Törvénykönyv (Ptk. szerint) birtokos az, aki a birtokot megszerzi, aki a dolgot magához veszi, vagy akinek az más módon hatalmába kerül. Birtokos az is, akitõl a dolog idõlegesen más személy hatalmába került, valamint az, akinek a földjén használati jog áll fenn. Az elõbbiekbõl kitûnõen a tulajdonos birtokosnak minõsül. Birtokvédelem illeti meg a birtokost, amennyiben jogalap nélkül megfosztják a birtokától, vagy birtoklásában zavarják. A birtokost mindenkivel szemben megilleti a birtokvédelem, annak a kivételével, akitõl a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg. A birtokos azonban jogcíme szerint részesül birtokvédelemben azzal szemben is, akitõl a birtokát származtatja, illetõleg akinek a birtokát idõlegesen átengedte. Közös birtok esetén (például közös tulajdon) a birtokvédelem mindegyik birtokost önállóan megilleti, és követelheti a dolognak közös birtokba bocsátását. A közös birtokosok egymás közötti viszonyuk alapján egymással szemben is jogosultak birtokvédelemre.

Önhatalom

A birtok megvédéséhez szükséges mértékben a birtokos önhatalommal is elháríthatja a birtoka ellen irányuló támadást. Az elveszett birtok visszaszerzése érdekében azonban önhatalmúlag csak akkor lehet fellépni, ha más birtokvédelmi eszközök igénybevételével járó idõveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná.

Birtokvédelmi eljárás

Akit birtokától megfosztanak vagy birtoklásában zavarnak, a jegyzõtõl egy éven belül kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését. A jegyzõ helyreállítja az eredeti birtokállapotot, és eltiltja a birtoksértõt a sérelmezett magatartásától, kivéve ha nyilvánvaló, hogy az, aki birtokvédelemért folyamodott, nem jogosult a birtoklásra, illetõleg tûrni volt köteles birtoklásának megzavarását. A jegyzõ határozatot hozhat a birtoksértéssel összefüggõ hasznok, károk és költségek kérdésében is. 

A jegyzõ határozatát meghozatala után haladéktalanul írásban közölni kell. A határozat ellen államigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs, a birtoklás kérdésében hozott határozatot három napon belül végre kell hajtani. Az a fél, aki a jegyzõ határozatát sérelmesnek tartja, a határozat kézbesítésétõl számított tizenöt napon belül a bíróságtól kérheti a határozat megváltoztatását. Mindez nem gátolja a birtoklás kérdésében hozott határozat végrehajtását. A hasznok, károk és költségek kérdésében hozott határozat alapján végrehajtásnak ezzel szemben nincs helye akkor, ha az érdekelt fél akár ebben a kérdésben, akár a birtoklás kérdésében keresetet indított. A bíróság elrendelheti a birtoklás kérdésében hozott határozat végrehajtásának felfüggesztését, ha a rendelkezésre álló adatok alapján a határozat megváltoztatása várható.

A kereseti kérelem elõterjesztésére nyitva álló határidõ elmulasztása esetén igazolásnak van helye; az igazolás felõl a bíróság dönt. A keresetlevelet akár a jegyzõnél, akár e szerv székhelye szerint illetékes helyi bíróságnál be lehet nyújtani. A jegyzõ a keresetlevelet az ügyre vonatkozó iratokkal együtt három napon belül köteles a helyi bírósághoz áttenni. Ha a keresetlevelet a helyi bíróságnál nyújtották be, a helyi bíróság az államigazgatási iratok beszerzése iránt intézkedik.

A bíróság nemcsak jogorvoslati eljárásban dönthet a birtokvédelem tárgyában. A birtokos ugyanis az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését egy év eltelte után közvetlenül a bíróságtól kérheti. A birtokos közvetlenül a bírósághoz fordulhat akkor is, ha az ügyben a birtokláshoz való jogosultság is vitás. Tekintettel arra, hogy a tulajdoni igények nem évülnek el, a tulajdonjog alapján az általános ötéves elévülési idõn túl, bármikor indítható birtokper. A bíróság a birtokperben a birtokláshoz való jogosultság alapján dönt; a békés birtoklásban megzavart fél jogosultságát vélelmezni kell. A bíróság a hasznok, károk és költségek kérdésében akkor is határoz, ha az érdekelt fél csak a birtoklás kérdésében indított keresetet.

Jogalap nélküli birtokos

Aki jogalap nélkül van az ingatlan birtokában, köteles azt a birtoklásra jogosultnak átengedni. Megtagadhatja azonban a birtokba adást, amíg a birtoklással kapcsolatosan õt megilletõ igényeket ki nem elégítik. Jogállására a felelõs õrzés szabályai irányadók. Ez a jog nem illeti meg azt a jogalap nélküli birtokost, aki bûncselekménnyel vagy egyébként erõszakos vagy alattomos úton szerezte meg az ingatlant.

A jogalap nélküli birtokos követelheti az ingatlanra fordított szükséges költségei megtérítését a dolog fenntartásával rendszerint együtt járó kisebb kiadások kivételével, továbbá elviheti az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakat. Jóhiszemûsége esetén a hasznokkal nem fedezett hasznos költségei megtérítését is követelheti, rosszhiszemûsége esetén pedig a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhet megtérítést. Az elvitel jogát csak az állag sérelme nélkül lehet gyakorolni.

A jogalap nélküli birtokos köteles a jogosultnak kiadni az ingatlan meglevõ hasznait, kivéve ha ellenszolgáltatás fejében jutott birtokához és jóhiszemû volt. A jóhiszemû birtokos az addig terjedõ idõre, amíg a birtokot tõle a jegyzõ, illetõleg a bíróság elõtt vissza nem követelik, a hasznokért és a károkért nem felelõs. A visszakövetelés idejétõl kezdve ha nem vált nyilvánvalóan rosszhiszemûvé felelõsségére az általános szabályok, használati és a hasznok szedésére vonatkozó jogára pedig a felelõs õrzés szabályai az irányadók. A rosszhiszemû birtokos köteles megfizetni azoknak a hasznoknak az értékét, amelyeket elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott, továbbá felelõs a dologban bekövetkezett mindazokért a károkért, amelyek a jogosultnál nem következtek volna be.

Felelõs õrzés

Felelõs õrzõ az, aki a dolgot más érdekében anélkül tartja magánál, hogy arra külön jogviszonynál fogva jogosult vagy köteles volna, a dolog õrizetérõl a jogosult költségére és veszélyére mindaddig köteles gondoskodni, amíg az a dolgot át nem veszi. A felelõs õrzõ a dolgot költségei megtérítéséig visszatarthatja.
A felelõs õrzés tartama alatt a felelõs õrzõ a dolgot nem használhatja, kivéve amennyiben a használat a dolog fenntartásához szükséges. Ha a dolgot e tilalom ellenére mégis használja, a jogosulttal szemben minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett volna be. A felelõs õrzõ köteles a dolog meglevõ hasznait kiadni és az elfogyasztott vagy beszedni elmulasztott hasznok értékét az õrzésbõl folyó igényei beszámításával megtéríteni.

Ha a jogosult a dolgot megfelelõ határidõ alatt felszólításra nem szállítja el, és annak máshol való elhelyezése aránytalan nehézséggel vagy a költségek elõlegezésével járna, a felelõs õrzõ a dolgot értékesítheti vagy felhasználhatja. A gyorsan romló dolgot amennyiben lehetséges értékesíteni kell, illetõleg fel kell használni. Az értékesítésbõl befolyt összeg, illetõleg a felhasznált dolog ellenértéke a jogosultat illeti meg.

Használat, hasznok szedése

A tulajdonos jogosult használni az ingatlant és szedni annak hasznait. Ez a jog azonban nem korlátlan. A tulajdonjog gyakorlásakor be kell tartani az ingatlanra vonatkozó termelési, építésügyi, egészségügyi, vízügyi és egyéb elõírásokat.

Szomszédjog

A tulajdonost komolyan korlátozzák jogaiban a szomszédok jogai. A tulajdonos az ingatlan használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A most említett, általános szomszédjogi szabályon kívül a polgári jog több szomszédjogot is nevesít. Így a tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelõ rögzítésrõl ne gondoskodnék. A földjére áthajló ágakról lehullott gyümölcsöket megtarthatja, ha azokat a fa tulajdonosa fel nem szedi; az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására azonban nem jogosult, kivéve ha azok a föld rendes használatában gátolják, és a fa tulajdonosa azokat felhívás ellenére sem távolítja el. Ha közérdekû munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyûjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges, a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni. A tulajdonos kártalanítás ellenében használhatja is a szomszédos földet, amennyiben ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges.

A határvonal használata

Ha a földeket kerítés (sövény) vagy mezsgye választja el egymástól, ennek használatára a szomszédok közösen jogosultak. A fenntartással járó költségek a szomszédokat olyan arányban terhelik, amilyen arányban õket a jogszabály (például helyi rendelet) a kerítés létesítésére kötelezi. Ha a jogszabály errõl nem rendelkezik, a költségek õket a határolt földhosszúság arányában terhelik.

A föld határvonalán álló fa vagy bokor és annak gyümölcse egyenlõ arányban a szomszédokat illeti. A fenntartással járó költségeket a szomszédok ugyanilyen arányban viselik. Ha a határvonalon álló fa vagy bokor valamelyik föld rendeltetésszerû használatát gátolja, e föld tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el.

Szükséghelyzet

A szomszédjogokon kívül további korlátozást jelent a használat során a szükséghelyzet. A másnak életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegetõ és más módon el nem hárítható veszély esetében ugyanis a tulajdonos köteles tûrni, hogy a szükséghelyzet megszüntetése végett a szükséges mértékben igénybe vegyék, felhasználják az ingatlanát, illetõleg abban kárt okozzanak. A más vagyonát fenyegetõ szükséghelyzet esetében ez a kötelezettség a tulajdonost csak akkor terheli, ha a fenyegetõ kár elõreláthatóan jelentõs mértékben meghaladja azt a kárt, amely a tulajdonost a behatás következtében érheti. A tulajdonos a szükséghelyzetbe került személytõl kártalanítást, attól pedig, aki a szükséghelyzet megszüntetése során indokolatlanul nagy kárt okozott, kártérítést követelhet.

Közérdekû korlátozások

A tulajdonos tûrni köteles, hogy az erre külön jogszabályban (ágazati jogszabályok) feljogosított szervek a szakfeladataik ellátásához szükséges mértékben idõlegesen használják az ingatlant, arra használati jogot szerezzenek, vagy a tulajdonjogát egyébként korlátozzák. A tulajdonost az akadályoztatás (korlátozás) mértékének megfelelõ kártalanítás illeti meg. Amennyiben a használat vagy az egyéb korlátozás megszünteti vagy jelentõs mértékben akadályozza az ingatlan rendeltetésszerû használatát, a tulajdonos az ingatlan megvásárlását, illetõleg kisajátítását kérheti.

Az ingatlanra közérdekbõl kizárólag jogszabályban feljogosított szervek javára államigazgatási határozattal szolgalmat vagy más használati jogot is lehet alapítani. A használati jog alapításáért kártalanítás jár.

Szolgalmak

Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa tartózkodjék a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól. Némi vigaszt csak az jelenthet, hogy a telki szolgalom gyakorlása során a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve kell eljárni. Ha a telki szolgalom gyakorlása valamely berendezés vagy felszerelés használatával jár, a fenntartás költségei a szolgalom jogosultját és kötelezettjét ellenkezõ megállapodás hiányában olyan arányban terhelik, amilyen arányban a berendezést vagy felszerelést használják. A telki szolgalom önállóan nem lehet a forgalom tárgya, így azt értékesíteni vagy elajándékozni sem lehet.

Telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára elõnyös más hasonló célra lehet alapítani. A telki szolgalom létesítéséhez a felek írásbeli megállapodása, valamint az szükséges, hogy a szolgalmi jogot bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba. Ingatlan-nyilvántartáson kívül, elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tíz éven át nem tiltakozott. Fontos azonban, hogy a szívességbõl vagy a visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra.
Ha valamely föld nincs összekötve megfelelõ közúttal, a szomszédok kötelesek tûrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon. Ebben az esetben a szolgalmi jog a törvény erejénél fogva áll fenn.

A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti, vagy felfüggesztheti a szolgalmi jog gyakorlását, ha az a jogosult ingatlanának rendeltetésszerû használatához nem szükséges. A szolgalom megszûnik akkor is, ha a jogosult bár ez módjában állt azt tíz éven át nem gyakorolta, vagy eltûrte, hogy akadályozzák a szolgalmi jog gyakorlásában.

Földhasználat

A megállapodáson vagy bírósági határozaton alapuló földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa jogosult a föld (földrészlet) használatára és hasznai szedésére, valamint köteles viselni az ennek fenntartásával járó terheket. Ha az építkezõ szerzi meg az épület tulajdonjogát, az épület fennállásáig használati jog illeti meg a földre (földrészletre). Az épület tulajdonjogának örökléssel vagy átruházással való megszerzésekor az épület új tulajdonosát a földhasználati jog változatlan feltételekkel illeti meg.

Haszonélvezet

A tulajdonjog egyik legkomolyabb korlátja a haszonélvezeti jog, amelynél fogva a jogosult (a haszonélvezõ) birtokában tarthatja, használhatja és hasznait szedheti a más személy tulajdonában álló ingatlannak. A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvezõ e jogokkal nem él. A haszonélvezeti jog a tulajdonos személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.

Szerzõdés alapján azzal keletkezik a haszonélvezet, hogy az errõl szóló írásbeli megállapodás alapján bejegyzik a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba. A haszonélvezeti jogot akkor is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, ha jogszabálynál, bírósági vagy hatósági rendelkezésnél fogva keletkezik. A bejegyzés elmaradása azzal jár, hogy a haszonélvezet az ingatlannak csak rosszhiszemû vagy olyan megszerzõjével szemben érvényesíthetõ, aki nem adott ellenszolgáltatást az ingatlanért.

A haszonélvezõ a rendes gazdálkodás szabályai szerint köteles eljárni. A rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével õ viseli a dolog fenntartásával járó terheket. Õt terhelik azok a kötelezettségek, amelyek a dolog használatával kapcsolatosak, és köteles viselni a dologhoz fûzõdõ közterheket is. A haszonélvezõ a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat elvégeztetheti, ha felszólítására a tulajdonos azokat nem végzi el.

A haszonélvezõ a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de annak gyakorlását másnak átengedheti. Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos azonos feltételek mellett nem tart igényt az ingatlan használatára. A haszonélvezõ köteles értesíteni a tulajdonost az ingatlant fenyegetõ veszélyrõl és az ingatlanban beállott kárról ideértve azt az esetet is, ha õt harmadik személy a haszonélvezet gyakorlásában akadályozza, köteles továbbá tûrni, hogy a tulajdonos megtegye a veszély elhárításához, illetõleg a kár következményeinek megszüntetéséhez szükséges intézkedéseket.
A haszonélvezeti jog korlátozott idõre és legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn. A haszonélvezet megszûntével a haszonélvezõ köteles a dolgot visszaadni. A haszonélvezõ felelõs a dologban bekövetkezett károkért, kivéve ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A rendeltetésszerû használattal járó értékcsökkenést nem köteles megtéríteni. Bár a haszonélvezõ a haszonélvezet keletkezésekor meglevõ elhasználható dolgokkal, gazdasági felszereléssel és állatállománnyal a rendes gazdálkodás által indokolt mértékben rendelkezhet, a haszonélvezet megszûnésekor köteles ezeket pótolni, ha pedig ez nem lehetséges, értéküket kell megtérítenie. A haszonélvezet megszûntekor a haszonélvezõ követelheti a tulajdonostól a szükséges költségek megtérítését, levonva azokból az idõközi értékcsökkenésnek megfelelõ összeget. Ha a tulajdonos gazdagodása az így megállapított összeget meghaladja, a különbözetet is köteles megtéríteni. Ha az ingatlanon levõ felépítmény, tartozék vagy alkatrész egészben vagy jelentõs részben elpusztul, a tulajdonos nem köteles azt helyreállítani. Ha a tulajdonos a dolgot helyreállítja, a haszonélvezeti jog feléled, de a tulajdonos kérheti a haszonélvezetnek a helyreállításra fordított összeghez mért korlátozását. Ha a tulajdonos a dolgot nem állítja helyre, a haszonélvezet megszûnik; ha azonban a haszonélvezet tárgya helyébe más dolog lép, a haszonélvezet erre terjed ki. Ha a dolog helyébe pénzösszeg lépett, a haszonélvezõ az összegnek a dolog helyreállítására vagy pótlására fordítását is követelheti.

A tulajdonos jogosult ellenõrizni a haszonélvezet gyakorlását. Ha a haszonélvezõ a rendeltetésének meg nem felelõ módon használja, rongálja az ingatlant, és a tulajdonos tiltakozása nem vezetett eredményre, a tulajdonos biztosítékot követelhet. Amennyiben a haszonélvezõ nem ad biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére felfüggesztheti a haszonélvezeti jog gyakorlását a biztosítékadásig. A tulajdonost ezek a jogok azzal szemben is megilletik, akinek a haszonélvezõ a haszonélvezet gyakorlását átengedte.

Használat joga

A használat jogánál fogva a jogosult a saját, valamint együtt élõ családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja az ingatlant és szedheti annak hasznait. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhetõ át. A használat jogára a haszonélvezet szabályai megfelelõen irányadók.

Rendelkezési jog

A tulajdonost megilleti az a jog, hogy másnak átengedje az ingatlan birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát. A rendelkezési jog kiterjed arra is, hogy a tulajdonos a dolgot biztosítékul adja vagy más módon megterhelje az ingatlant, s természetesen arra is, hogy másra átruházza a tulajdonjogot. Fontos azonban, hogy az ingatlan tulajdonjogával szemben az ingóságokkal nem lehet felhagyni. Ez azt is jelenti, hogy az ingatlan soha nem lehet uratlan dolog, aminek tulajdonjogát egyszerû birtokbavétellel meg lehetne szerezni.

Amennyiben az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg, az épület tulajdonjogát csak a föld tulajdonjogával együtt lehet átruházni és megterhelni. Ha jogszabály vagy bírósági határozat kizárja vagy korlátozza a tulajdonos rendelkezési jogát, az e tilalommal, illetõleg korlátozással ellentétes rendelkezés semmis.

Elidegenítési és terhelési tilalom

Az elidegenítés és terhelés jogát szerzõdéssel csak a tulajdonjog átruházása alkalmával lehet korlátozni vagy kizárni, és csak abból a célból, hogy a tilalom az átruházónak vagy más személynek a dologra vonatkozó jogát biztosítsa. Ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál. A szerzõdéssel jogszerûen kikötött elidegenítési és terhelési tilalomba ütközõ rendelkezés csak akkor semmis, ha a tilalmat bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, a rendelkezésre jogot alapító személy egyébként rosszhiszemû volt vagy a rendelkezés ellenérték nélkül történt.