Milyen büntetésre számíthatnak a társasházak és a társasházkezelők novembertől?
Akár ötmillió forintos bírság, a közös képviselő azonnali felmentése és hatósági eljárás is lehet a következménye a társasházi szabályok megsértésének. De vajon automatikusan büntetnek november 1-jétől minden társasházat, ahol még nem történt meg a földhivatali regisztráció? A válasz nem ilyen egyszerű. Mutatjuk, pontosan milyen jogkövetkezményekkel kell számolni.
A társasházi törvény értelmében 2026. október 31-én lejár az az átmeneti időszak, amely alatt a közös képviselők és az intézőbizottsági elnökök nyilvántartásba vétel nélkül is elláthatják feladataikat. A 283/2026. (X. 22.) Korm. rendelet már hatályba lépett, és részletesen meghatározza a bejegyzési kötelezettségeket, valamint azok ellenőrzésének rendjét.
Akár 5 millió forintos bírság – de nem automatikusan
A társasházi törvény 27/A. §-a alapján a jegyző törvényességi felügyeleti eljárást folytathat, és jogsértés esetén felhívja a társasházat a törvényes működés helyreállítására. Ha ez a felhívástól számított 60 napon belül nem történik meg, a jegyző bírósághoz fordulhat. A bíróság a törvényben meghatározott feltételek fennállása esetén 100 ezer forinttól 5 millió forintig terjedő bírságot szabhat ki a közös képviselőre, illetve az intézőbizottság elnökére és tagjaira, ha a társasház törvényes működése a tisztségviselők jogsértő magatartása miatt más előírt intézkedésekkel nem biztosítható.
Fontos: ez nem automatikus regisztrációs bírság. A bírság bírósági döntés eredménye lehet, és a törvény kifejezetten kimondja, hogy annak megfizetéséért a társasházat nem terheli helytállási kötelezettség.
A közös képviselő a megbízatását is elveszítheti
A bírságnál közvetlenebb következménye is lehet a mulasztásnak. A társasházi törvény 49. § (6) bekezdés c) pontja szerint a közgyűlés azonnali hatállyal felmenti azt a tisztségviselőt, aki a jogszabályban meghatározott határidőn belül nem kezdeményezi nyilvántartásba vételét. A kérelem benyújtásának elmulasztása tehát a közös képviselő megbízatását is veszélyeztetheti.
A már megválasztott tisztségviselők számára az új rendelet külön 15 napos átmeneti benyújtási határidőt állapít meg, meghatározott kivételekkel. Ez azonban önmagában nem hosszabbítja meg az október 31-én lejáró, nyilvántartásba vétel nélküli ügyintézési jogosultságot.
Mi történik november 1-jén a bejegyzés nélküli társasházaknál?
A társasházi törvény főszabálya szerint a közös képviselő a társasház ügyintézését csak ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követően láthatja el.
A végrehajtási rendelet ugyanakkor átmeneti megoldást is tartalmaz: ha a társasháznak nincs bejegyzett, képviseletre jogosult tisztségviselője, a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a tulajdonosok által megbízott tulajdonostárs látja el a közösség ügyintézését és képviseletét az első bejegyzésig, a rendeletben meghatározott kivételekkel.
Mikor kezdődnek a hatósági ellenőrzések?
A jegyzőknek az első nyilvántartási adatszolgáltatást 2027. február 15-ig kell kezdeményezniük. Az első ellenőrzés során különösen fontos lesz, hogy 2027. január 31-ig történt-e már tisztségviselői bejegyzés. A bejegyzés vagy a beszámoló benyújtásának hiánya a rendeletben meghatározott feltételek fennállása esetén törvényességi felügyeleti eljárást von maga után.
November 1-jén tehát nem indul automatikus bírságolás, de a határidők elmulasztása már komoly jogi következményekkel járhat.
Jogszabályi háttér: 2003. évi CXXXIII. törvény 27/A., 49., 55/A. és 64/A. §; 283/2026. (X. 22.) Korm. rendelet.
Mikor kötelező a társasházkezelői szakképesítés?
A társasházi gazdálkodás komplexitása mindinkább megköveteli a tisztségviselők professzionális felkészültségét. Ezzel szemben a gyakorlatban jelentős szürkezónát képeznek azok a szereplők, akik szakképesítés nélkül, kizárólag a képviselői tisztségre hivatkozva látnak el üzletszerű ingatlankezelési feladatokat. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol.
Most már nem ez az első eset, hogy azzal keres meg egy társasház, hogy van közös képviselőjük, de az illető személynek nincs társasházkezelői végzettsége. A közös képviselő és a társasházkezelő személye eltérhet, a társasházi törvény egyértelműen különbséget tesz. Közös képviselő „bárki” lehet és a feladatait a törvény megnevezi. A társasházkezelőnek viszont már rendelkezni kell szakképesítéssel, be kell jelentkezni a hatósághoz. A társasházkezelői képesítéssel nem rendelkező személyek arra hivatkoznak az érintett társasházakban, hogy őket csak közös képviselőnek választották meg és ezért nem kell, hogy legyen nekik képesítésük. Több házat kezelnek, tevékenységüket díjazásért látják el. Intézik a karbantartási és javítási munkákat, végzik a könyvelést, elkészítik az éves költségvetést stb. Megbízási szerződésük nincs, csak megválasztási jegyzőkönyv, ahol annyi szerepel, hogy közös képviselőnek lettek megválasztva. Valóban nincs szükség társasházkezelői szakképesítésre csak akkor, ha a társasház erre külön megbízást ad?
Dr. Kiss Balázs Károly válasza:
Fontos tisztázni, hogy nem a társasházkezelői megbízás formális elnevezése vagy a közgyűlési jegyzőkönyvben szereplő „közös képviselő” megnevezés dönti el, hogy szükséges-e a társasházkezelői szakképesítés. A ténylegesen végzett tevékenységet kell vizsgálni. Csak közös képviseletet ellátó természetes személynek főszabály szerint nem kell társasházkezelői szakképesítés. Nem üzletszerű társasházkezelést végző természetes személy közös képviselőnek szintén nem kötelező a képesítés a Tht. 55. § (2) alapján.
Üzletszerű társasházkezelési tevékenységhez viszont szakképesítés és hatósági bejelentés szükséges.
Ha valaki több társasházat, díjazás ellenében, rendszeresen, azok üzemeltetését és gazdálkodását ténylegesen intézve kezel, akkor erősen felmerül, hogy társasházkezelői tevékenységet végez, függetlenül attól, hogy a közgyűlési jegyzőkönyvben milyen megnevezéssel választották meg. Ennek alapján az ilyen jellegű tevékenységet tartalmában lehet társasházkezelésnek tekinteni, ami pedig az Ön által is írott kötelező aktusokhoz kötött. Nem tanácsos és kerülendő a társasházak részéről olyan „közös képviselők” foglalkoztatása, akik közös képviselői köntösben társasházkezelői tevékenységet végeznek, mindezt végzettség, regisztráció és főleg szerződés nélkül, mivel a díjazásuk társasházkezelői, a felelősségük és a képzetségük azonban attól elmarad!
Forrás: https://www.tht.hu/hirek/mikor-kotelezo-a-tarsashazkezeloi-szakkepesites/3150
Előző bejegyzés
